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查看完整报告据介绍,法院在对登记在被执行人名下的房屋采取查封等强制措施过程中,会有买房人发现房屋被查封而无法过户,向法院提出异议,要求停止执行,解除查封。此种情况在法院非常多见,且有愈渐多发的态势。
市二中院统计显示,近八成案件是10名以上买房人集体申请异议,最多高达127人。他们均是向开发商购买一手房的业主且是期房,几乎都支付了全款。“一旦房屋被拍卖,购房款只能向出卖方另行追索,而作为被执行人的出卖方基本上已经没有偿付能力或者早已不知去向,买房人的毕生积蓄将转瞬化为乌有。”
市二中院执行二庭副庭长詹-彤说,一些买房人在房屋查封前只是签订了认购书、意向书等,查封后才签订正式合同,这样要求法院停止执行很难得到支持。此外,如果在查封前未合法占有房屋或者查封时房屋尚未竣工交付,也不会得到支持。不能证明已支付了房款或因自身原因未及时办理过户登记也会被驳回。
解决“预告登记”上保险
那么如何防范买房中可能存在的风险?詹-彤介绍说,房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否被法院查封,对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。因此,买房前务必详细调查了解房屋的上述情况,以及出卖方尤其是开发商的信用情况。一旦发现不妥,应当提高警惕,谨慎交易。
进行预告登记也是规避风险的重要手段之一。我国《民法典》规定的预告登记制度是保障房屋买受人顺利实现物权的一项保全制度,一旦签订合同并办理了预告登记,出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记,也不能再另行处分房屋,大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。同时,由于预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分,买受人请求停止处分的,法院理应支持。如果符合物权登记条件,还应当进一步解除查封,停止执行。建议买房人充分利用法律赋予的权利,为自己筑起一道防火墙。
执行法官侯*成说,“只要买房人和开发商在签订合同后去房屋管理部门做预告登记,就能够在房产证到手之前,对抗法院的查封。”
及时过户防意外
俗话说,打官司就是打证据,要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据,如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等,尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。
同时,注意可能影响证据效力的细节问题,房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致,不要对发票内容进行涂改,不要将房款轻易打入非出卖方账户,如开发商员工的个人账户等,避免证据瑕疵导致证明力下降。
除法律规定的特殊情形外,房屋所有权只有在依法登记后才发生法律效力,房屋一天不过户到自己名下,就存在被法院作为他人财产采取强制执行措施的风险。因此,在房屋交易中,买房人不仅要注意合同的签订、房款的支付、房屋的交接,更要充分重视房屋物权的变更登记,在具备过户条件时及时办理变更登记,以防节外生枝产生难以挽回的损失。(颜斐)
统计显示,2014年至今年10月底,市二中院在执行程序中共受理涉及买房人异议的案件为588件,占全部案外人异议案件总数的91.6%。
近年来,二手车买卖市场的兴起及其不规范化使二手车买卖纠纷数量激增。买家的掉以轻心、卖家的利欲熏心、二手车买卖平台的事不关己,使二手车买卖市场急需净化。针对若干案件中凸显的二手车买卖问题,近日海淀法院对二手车买卖过程中应当提高谨慎的环节做出了提示。
详细约定关键环节
法官建议市民在签订购车合同时,应及时要求对方提供详细的车辆状况说明,或者找权威的第三方评估机构进行评定协商,然后体现在合同中。例如,原车保证无大事故、无大的机械隐患等。是否交付该车行驶证、购置附加费凭证及发票,年检凭证、原车发票及购买的车辆保修以及保障期限这些关乎买方重大利益的内容应当在合同中重点标注。
此外,双方的违约责任及购买二手车的付款时间和方式,例如是先付款后过户,还是先付部分车款,过户后补齐余款,无论选择哪种付款方式,都要在合同里详细描述。
定金订金性质不同
法官表示,买家在购买二手车之前,对于二手车方面的相关法律法规及政策应当心中有数,以免购车后违反法律法规而无法实现购车目的。
例如,北京等地规定了限购政策,购买者必须具备小客车指标等,买家如若对该政策不了解,最后有可能竹篮打水一场空。另外,二手车买卖中约定的定金和订金性质截然不同,交易双方在签订合同时应当谨慎对待。“定金”是一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。签合同时,对定金必须以书面形式进行约定,同时还应约定定金的数额和交付期限。
法官特别提示,给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还定金。债务人履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。
而“订金”目前我国法律没有明确规定,它不具备定金所具有的担保性质,可视为“预付款”,当合同不能履行时,除不可抗力外,应根据双方当事人的过错承担违约责任。在签订二手车合同时,对于买方支付金额的性质,应当由双方以条款的形式固定下来,防止扯皮耍赖。(黄*宇)
堂下问答
开栏的话:法律是底线,是规矩,也是保障大家正常生活的基础工具。各种法律法规乃至规章制度浩如烟海,平常或许用不上,关键时刻还真就得指望它。工作和生活中,难免要跟法律和法条打点交道,北京晨报《讲法堂》记者每周一在这里为晨报读者解答点困惑,有事儿您吱声,我一定支招,有专业问题我帮您翻翻法条,实在不行,还能找更专业的法官和律师在这里帮您答疑解惑。
询问:我已经从一家私企退休了,以前单位一年还给我发600元供暖费,可近几年单位却取消了这项福利,能否通过起诉讨要?
记者:根据《关于冬季职工宿舍补贴发放办法的通知》,发放取暖补贴的范围是全民所有制的企业、事业单位和国家机关、人民团体等单位的固定职工。您的单位有权自主决定是否向职工发放冬季取暖补贴,不违反相关法律法规。
询问:我家的室温经常达不到18°,是不是可以拒交供暖费?
记者:一分钱不给估计说不过去。按规定,住户在供暖温度不达标时,应及时报修并保存好相关证据材料,并向有关行政管理部门投诉,依法维权,而非以拖欠供暖费的方法处理问题。如果证据充足,对供暖费数额应当予以适当减免。
四川升科律师事务所组建于2012年,汇聚了资深律师和法律专家,旨在整合优质法律资源,为当事人提供优质、高效的法律服务。团队部分律师曾在政府部门、企事业单位任职,不仅具有深厚的法学理论功底,同时具有丰富的法律实践经验和广泛的人脉资源。律所一直秉持“真诚、专业、高效”的服务理念,以法律顾问、诉讼、非诉讼等方式为当事人提供专业法律服务,并不断深化和拓展法律服务领域。专业分工造就专业律师,专业律师成就专业案件。为了给当事人提供专业、优质、高效的法律服务,团队律师实行专业化分工,主要业务以经济纠纷、合同纠纷、婚姻继承、公司法务、人损工伤、房产纠纷、刑事辩护、交通事故、债务债权、资产重组等为主。各部门实行主管律师负责制,对办案质量跟踪考核,并将专业化分工与团队合作相结合,切实提高办案质量。四川升科律师事务所团队以敬业精神和专业、高效的法律服务不断赢得当事人的赞誉及法律界的认可。“真诚”、“专业”、“高效”已成为特色,也是团队一直推崇和坚持的执业理念,也将秉承这一宗旨,继续提升自身素质,超越过去,不断为广大当事人提供专业、优质、高效的法律服务。详细>>
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定金合同纠纷的十大处理规则包括定金罚则的适用规则、实际交付定金数额多于或者少于约定数额处理规则、迟延履行或者其他违约行为处理规则、合同部分履行时的处理规则、未按合同交付定金的处理规则、合同中既约定定金又约定违约金的处理规则等,详细的内容请阅读下文。
定金”是法律上的担保形式;而“订金”没有明确的法律规定,订金可以退,而定金则不可退。定金支付后,支付首期款的期限,以定金协议为准。关于购房时“定金”和“订金”的区别的更多内容,下面由华律网小编为你解答。
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。购车定金缴纳时需要订立相应的合同,那么购车定金合同怎么写呢?请大家阅读下面的购车定金合同范本,希望对大家能有所帮助!购车定金合同范本买方:(以下简称甲方)卖方:(以下简称乙方)甲、乙双方就车辆买卖事宜达成以下协议,共同遵照执行:第一条:甲方购买乙方所有的机动车一辆:车号:颜色:产地:型号:发动机号码:...
目前,一些有远见的家长开始为子女购置房产,为了避免以后的事情更是直接将房子登记在子女名下,这样做虽然一步到位而且还免除了二次交易税费,但是这样做会出现的几种风险也要考虑周全。只能全款如果孩子不满18周岁,房子又要登记在孩子名下,这就不能选择
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投放危险物质罪的判刑规则:1、构成投放危险物质罪的,一般判处三年以上十年以下有期徒刑;2、投放危险物质而造成他人重伤、死亡或严重危害公共安全的,则判处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。关于投放危险物质罪按规定该如何去判刑的问题,下面华律网小编为您进行详细解答。
定金合同纠纷,不适用于政府指导价,实行市场调节价。可以经当事人、委托人与律师或律师事务所协商收费。
1、不涉及财产关系的最高不超过5000元/件;2、涉及财产关系的,争议标的不超过10000元的,每件最高收取1000元的手续费;争议标的超过10000元的,除每件最高可收取2000元的手续费外,可以按照不高于规定标准分段收取。
可以转让押金合同。但转让的合同的债权债务必须属于有效存在的,依法、依约定、按其性质能够转让的债权债务。关于押金合同是否可以转让的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
1、5万元(含5万元)以下:免加收;2、5万-10万(含10万元):8%;3、10万-50万(含50万元):5%;4、50万-100万(含100万元):4%;5、100万-500万(含500万元):3%;6、500万-1000万(含1000万元):2%;7、1000万-5000万(含5000万元):1%;8、5000万元以上:0.5%。
一般情况下租赁的话双方各收半个月租金支付与第三方,买卖的话 , 一般收取总房款的 2%, 买卖双方各1%,实际交易时买卖双方可协商各自支付的比例。关于民法典预约合同中介费怎么算的问题,下面由华律网小编为您详细解答。