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查看完整报告背景:一房二卖房主被判无期
2013年,张女士通过某房地产经纪公司联系到了范某,希望购买范某名下的一套房产。经过一番协商,最终两方以768万元的价格成交,并在当天就签订了二手房买卖合同,缴纳了30万元的定金。房地产经纪公司也作为中介方,收取了5万余元的居间费用。顺利成交后,张女士便放下心来。她想着,有合同在手,还有中介公司的保障,应该不会出现纰漏。合同签订后,中介公司除了在不断催促张女士缴纳房款外,并没有提出办理房屋过户手续。但张女士并没有太在意,陆陆续续地向范某缴纳了480余万元的房款。
两个月后,房屋迟迟没法过户,张女士这才着急起来。多方询问之下才得知,原来,这套房屋早在张女士签约后的第三天,就被范某卖给了另外一个买家,并随即完成了过户。
这下张女士傻了眼,房款已经付了一大半,房子却到了别人的名下。无奈,张女士只好报了警,范某也随后因涉嫌合同诈骗罪而被羁押。
2014年9月,北京市一中院经审理认定,范某存在向张女士隐瞒房产实际抵押借款数额和其已委托他人出售涉案房产的事实。由于范某除与张女士签订合同时存在诈骗行为外,还存在另一起伪造房产证进行合同诈骗的行为,北京市一中院一审判决范某犯合同诈骗罪,判处无期徒刑。
事后,张女士还得知,这套成交价格为768万元的房屋上,竟然还存在着范某700万元的抵押。也就是说,即使房屋顺利成交,如果这份抵押被债权人主张,这套房屋也将依照法律流程被拍卖。
诉讼:没及时网签要中介赔偿损失
虽然范某因自己的行为受到了法律的惩处,但张女士的480余万元房款仅仅被退还了60万元。由于认为中介公司在其中存在过错,张女士决定起诉,要求中介公司退还居间费并赔偿剩余的房款损失。
作为张女士的代理律师,北京xx律师表示,范某之所以能够完成“一房二卖”的骗局,是由于中介公司没有按照法律规定,在合同签订当天完成网签导致的。
“二手房买卖,中介公司是有义务在合同签订的当天,就到住建委的网站完成网签工作的。”曹*民律师说,网签就是将二手房买卖合同拍照上传到住建委网站的过程,完成网签后,这套被买卖的房产信息就将无法被查询到,也就不会出现再次被卖出的情况了。
而张女士所购买的房产,在合同签约后第三天则被第三人网签并完成过户。“中介公司不仅没有按时网签,随后也没有关注房屋的情况,这显然是工作失误。”xx律师表示,其实在这个过程中,只要业务员能够关注一下自己的业务,就不至于直到两个月后才发现房屋已经网签并过户他人。
并且在这两个月间,中介公司还在催促张女士支付房款。而xx律师表示,支付的房款,中介公司也并没有按照规定打入二手房买卖的规定账户,而是直接打入了范某的个人账户。“这使得范某能够随意转移这部分钱款而不受监管,导致了张女士更大的损失。”
关于本案,记者致电了该房地产经纪公司。该公司表示,他们暂时没有接到诉讼的进一步的通知。并且中介公司称,对于二手房买卖业务的办理,公司有着严格的流程和制度规定,他们的操作流程是符合法律规定的。
据悉,本案将于近日开庭审理。
第三方律师·观点
网签需要双方约定由中介使用秘钥完成
XX律师表示,根据北京市二手房交易实践,通过中介机构完成的二手房屋买卖,网签需要经过如下过程:
先由房屋出卖人与房屋买受人签订房屋买卖合同,再由中介机构使用秘钥,将网签合同上传至系统。随后,需要等待北京市住房和城乡建设委员会审核,审核通过后,网签即完成。此时,在住建委网站的相应窗口,就能够查询到房屋被网签的信息。
“我们需要注意的是,虽然网签需要由中介机构进行,但关于网签与否及网签时间,是需要房屋买卖双方协商确定的。”赵*江律师表示,由于网签一旦成功,出卖方就不能随意撤销,需要双方协商解除。出于这种顾虑,卖方一般会在买方付完首付款,并在贷款办理完成后,才与买方协商完成网签,这也是卖方对自己房屋和资金安全的一种保护。
而买方需要注意的是,关于网签问题的具体操作,需要与中介方、出卖方事先约定。如果可能,最好在与各方的合同中写明网签时间。如此,一旦网签出现问题,就可以请求相关的责任人承担责任。
通过监管账户划账防止出卖人“玩消失”
XX律师表示,资金监管账户主要的作用在于防止中介机构将购房资金打入中介机构自有账户,以防止中介机构不诚信,将购房资金挪作他用。同时,它也能够防止出卖人收到部分或全部款项后,不配合买受人过户的情况,更能防止出卖人“玩消失”,从而增加了交易资金的安全性,保障交易的顺利进行。
使用监管账户后,买方除贷款外的所有交易资金将全部存入该账户,在双方办理房屋登记后,卖家才能收到房款。
目前在北京范围内,并非所有的区县都实施监管账户制度,根据相关规定,也并非强制所有交易都必须使用资金监管账户。在实施资金监管的区县,通过中介公司完成交易的,必须通过监管账户进行资金划转。而如果交易双方并非通过中介交易,就可以协商,是否通过监管账户进行转账。
由于监管账户的独立性,使得它能够在一定程度上保证买方的资金安全,防止出现中介或卖方卷款逃走的情况。因此如果可能,赵律师建议购房人使用监管账户进行资金划转,而不要图省事,不给自己的资金“上保险”。
中介不做实质审查二手房买卖需谨慎
由于在实践中,中介机构一般仅对交易双方提供的资料进行形式审查,不能也没有能力做到实质审查,因此二手房买卖过程中聘请专业人士进行相应的咨询就十分重要。
XX表示,作为出售人,要审核买受人有无购房资格,是否有支付能力。而作为买受人,则需要特别注意了解并核实出售人身份,出售人是否有权签订房屋买卖合同,房屋是否存在共有人,房屋是否被查封,房屋是否属于限制出售或不能出售等问题。
总而言之,二手房买卖往往关系到买卖双方的切身利益,买卖双方一定要沉住气,先了解清楚,再做决定,不能头脑一热就签合同付款。如果还有其他的问题欢迎在线咨询华律网。
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二手房中介费即通过房屋中介公司进行二手房交易时支付给中介方的服务费,一般中介费为房屋成交价格的3%—5%。
房屋中介起诉违约是否能够胜诉,取决于是否存在违约行为以及违约行为的严重程度。如果确实存在违约行为,那么中介胜诉的可能性就比较大。至于违约金的具体数额,通常由合同约定,可能因不同的违约情况和合同条款而有所不同。如果有需要的话,小编推荐上华律网咨询。下面是华律网小编整理的有关房屋中介起诉我们违约能赢吗,违约金一般是多少问题的解答,希望对你有帮助。
二手房越来越受到市民的青睐,由于二手房交易流程复杂,很多消费者想到了房屋中介。但是,在通过房屋中介购买二手房时,不少黑心中介从中“捣鬼”,给购房者的经济利益带来了巨大损失。为了让大家在与他们打交道时避免吃亏上当,华律网小编选出几个“陷阱”,
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中介合同主体具有相应的行为民事行为能力;中介合同不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗;中介合同能够体现当事人的真实意思表示。关于二手房中介的合同是否有效的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
买卖二手房中介欺诈由房地产主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪机构取消网上签约资格、处3万元罚款,对中介人员处1万元罚款。购房者可以到中介公司所在地的工商局或工商所以及房管部门投诉处理,工商局应当在7个工作日内进行协调并通知结果。关于买卖二手房中介欺诈如何罚的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
房屋中介纠纷的处理可以到中介公司所在地的工商局或工商所以及房管部门投诉处理,工商局应当在7个工作日内进行协调并通知结果;投诉协商未能解决纠纷的,应以房屋合同中指定的仲裁机构作为第三方进行仲裁;对仲裁结果不满意的,双方当事人可以直接向辖区人民法院提起诉讼。关于房屋中介纠纷怎么处理的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
房屋中介常用的几种骗术手段是:利用信息不对称隐瞒真实价格;捏造散布涨价信息;以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务;利用中间方的地位采取假客户看房、出更低价格的方式促进签约。关于房屋中介常用的几种骗术手段是什么的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
租房中介纠纷的处理方法有和解、协商、仲裁、诉讼。首先应按平等互利的原则私下进行和解,和解不成可请第三方加以协商解决。协商不成时,根据中介合同规定或者当事人之间的协议,由指定机构进行仲裁。如仍未解决,可向人民法院提起诉讼,依法保护自己的合法权益。关于租房中介纠纷的处理方法是什么的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
我国房屋中介的行业收费标准一般是:独家代理不超过成交价格的3%协商计收;租赁代理按半月至一月成交租金额一次性计收;买卖代理按成交价格总额的0.5%到2.5%分档累退计收。关于我国房屋中介的收费标准是什么的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
房屋中介公司诈骗可以报警,也可以直接向法院起诉。关于房屋中介公司诈骗怎么办的问题,下面由华律网小编为您详细解答。