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王建功律师

“住宅商用”房屋租赁合同解除的法律依据

来源:华律网整理发表时间:2017年02月17日浏览:263

对于,住宅商用”房屋租赁合同纠纷所存在的争议主要有以下几点:1.“住宅商用”房屋租赁合同的效力界定;2.“住宅商用”房屋租赁合同的撤销理由及行使限制;3.“住宅商用”房屋租赁合同履行不能的救济举措及法律后果,对于这个问题,那么接下来小编和各位朋友一起来了解了解关于房屋租赁合同无效的法律依据是什么?

房屋租赁合同无效的法律依据是什么?

一、“住宅商用”房屋租赁合同的界定及纠纷类型

依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》的规定,房屋按照用途分类,可以分为“住宅”、“商业、金融和信息用房”等八大类。而“住宅”,是指“专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等其它有专门用途的房屋。”“商业服务用房”,是指“各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。”房屋在建造之前,必须取得建设工程规划许可证,且必须按照批准的建筑设计方案建造,这种规划设计方案就决定了房屋的具体用途。国家根据社会需要和发展要求,在建造审批时就决定了房屋用途,从而实现地区的合理规划和功能定位。而住宅商用,就是指在区分所有的建筑物中,业主未经批准而擅自改变房屋用途,利用住宅从事经营性活动的行为,即城市物业业主将住宅用途的房屋改作商业用途或办公用途的行为。

实践中,“住宅商用”房屋租赁合同,其发生原因多种多样。概括来说,主要有以下三种:(1)出租人擅自改变房屋使用性质出租。出租人明知房屋性质为居住,仍将其作为商铺出租,由此可能引发出租人的瑕疵担保责任。(2)双方约定改变房屋用途。租赁双方对房屋用途均明知,在合同中明确约定房屋用作商铺使用。(3)承租人未经出租人同意而擅自改变房屋用途。

二、“住宅商用”房屋租赁合同的效力界定——兼论《物权法》第七十七条的立法目的

最高人民法院奚晓明副院长在全国民商事审判工作会议上的讲话《充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》(2007年5月30日)提到:关于合同无效的认定问题。鼓励交易是合同法的重要精神,要谨慎地认定合同无效,人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果……只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民商法上的效力……效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为,而且意在否定其在民商法上的效力。因此,只有违反了效力性的强制性规范的,才应当被认定为无效。而最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问时明确指出:(1)应当首先在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上,才能认定合同是否无效。(2)严格限定无效合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。(3)在遵循法律规定精神的基础上,适用宽严适当的原则,确定合同效力,目的就是在尽量维持合同效力的基础上,促进社会资源的有效利用,保障房屋租赁市场的健康发展。因而,房屋租赁合同违反强制性规定,并非必然引起合同的无效,还要视违反规定的具体情况来判断。

以上就是华律网小编为您介绍的“房屋租赁合同无效的法律依据?”当然这个只是统称的解释,对于我们在生活和工作中发生的具体事情,我们需要具体去分析。如果您情况比较复杂,本网站也提供律师在线咨询服务,欢迎您进行法律咨询

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