楼盘涉嫌合同欺诈,合同欺诈与诈骗的区别

楼盘涉嫌合同欺诈

三年前，在南宁五象新区，一个叫亚-美国际的楼盘开始对外销售商品房，开发商信誓旦旦，2015年6月以前一定能交房。两年的等待虽然挺漫长，但对盼着入住新居的人来说，这种等待也还算幸福。去年6月，眼看着约定的交房日期到了，业主们傻眼了，说好的新房还是一片荒坡。

老莫说，2013年3月，他经朋友介绍，购买了南宁五象新区的亚-美国际楼盘一套小户型，首付共计10万多元，和他们签订合同的是房地产开发公司“联六九”，对方承诺，2015年6月前交房。

“都准备到交房的时候，还没看见开工，当时我们就去问了声什么情况，最近才发现，这里面就是套路。”老莫说，仔细回想签合同的一些细节，老莫的儿子觉得有点不对劲，当时只说预售证没下来，正在申办当中，有一个土地规划证和土地证复印件在那里，但真伪无法辨别。

业主们说，一开始楼盘迟迟没见开工，亚-美国际的覃-总还出面向大家解释，因为公司内部有分歧延期开工，但保证会很快投入建设。

到了2014年10月，前来讨说法的人越来越多，亚-美国际同意给大家退款，不过只能先排号排到30位，后面的人，就只能拿到一张毫无保证的退款条。到了上个月，业主发现，亚-美国际彻底人去楼空了。

2015年，业主到南宁市房产局去咨询亚-美国际的资质问题，房产局答复，这个楼盘五证未全，涉嫌违规销售。大伙儿赶紧报案，不过时隔一年了，什么音信都没有。

当天，22户业主代表再次来到南宁市公安局南湖分局询问案件进展。警方答复，亚-美国际的案子在2015年就已经立案调查，目前暂不方便对外透露信息，只能让业主们先回去继续等待。

目前，亚-美国际位于南宁五象新区的楼盘，只围了一圈铁皮。土丘、洼地都还维持着原始的模样，看来短时间内并不会动工。

因存在合同欺诈嫌疑被通报

小新搜索发现，这个项目在2015年底因存在合同欺诈嫌疑已被南宁市房地产监察支队给予了通报。

案情通报称，2015年2月12日，监察支队接到有关群众投诉称，“亚-美国际”开发商未取得预售证公开销售房屋。

经查，2012年至2013年间，**亚-美建设投资有限公司、广西联六九房地产开发有限公司和广西枫桦五合桥投资置业有限公司以开发“亚-美国际”为名，接受客户预订房屋并收取客户首期款。上述三家公司自称“亚-美国际”位于良庆区博艺路与飞龙路交会处，但经核实，未查到地籍档案，仅有2002年登记到**恒路工程服务有限公司名下的记录。

据悉，该地块曾是**恒路工程服务有限公司名下，2004年已转让给**公司69名管理人员，该地块所有权分属69人个人名下。上述69人于2012年11月15日成立广西联六九房地产开发有限公司，但并未将地块产权转移至广西联六九房地产开发有限公司法人名下。

该地块原有69亩，五象新区开发后被政府征用54亩，剩余15亩，政府调整补偿7亩，该地块实际面积22余亩，征地补偿款7000余万元，已支付给上述69人。因此，“亚-美国际”房地产项目拟建地块目前不在**亚-美建设投资有限公司、广西联六九房地产开发有限公司、广西枫桦五合桥投资置业有限公司名下。

上述三公司以拥有该宗地合法用地的名义，与客户签订《亚-美国际定向开发买卖协议》，接受客户预订房屋并收取客户预付百分之三十的首期款，但三家企业未取得土地使用权，更无立项批文及相关报建手续，存在合同欺诈嫌疑。对此，南宁市住房局建议投诉人到公安机关报案或通过民事仲裁、向人民法院提起诉讼的方式维护自身权益。

合同欺诈与诈骗的区别

民法上的欺诈与刑法上的诈骗罪常常发生规范竞合，也就是说凡是构成诈骗罪的行为都同时构成了民事上的欺诈，但构成民事欺诈却不一定构成犯罪。因为许多民事欺诈只是故意陈述虚伪事实和隐瞒真实情况，使他人陷入错误并从事民事行为，而并没有触犯刑律，构成犯罪。

合同诈骗罪也是一种合同欺诈行为，两者有许多共同之处，主要表现为：行为人都实施了欺诈行为;这种欺诈行为都是行为人故意作出的，往往会对受欺诈方造成损失;在法律后果上，所订立的合同无效或者被撤销归于消灭。但两者也有区别，合同欺诈与合同诈骗罪在故意的内容、主观恶性、社会危害性等方面都是不同的。主要表现以下几个方面：

(1)适用的范围不同。

合同诈骗罪不仅适用于合同订立阶段，也适用于合同履行阶段。而合同欺诈仅适用于订立合同阶段。

(2)主观故意有所不同。

诈骗罪在主观上必须以非法占有对方当事人财物为目的，即行为人明知自己无资格订立合同、无履行合同能力等而故意虚构事实或者隐瞒真相，诱骗对方当事人与之签订或者履行合同，以达到骗取、占有对方当事人财物的目的。在合同诈骗罪中，行为人把订立合同只是作为一种诈骗国家、集体或者他人钱财的手法。而在一般的合同欺诈中，行为人采取欺骗手法许多情况下并不是以骗取、非法占有对方当事人财物为目的。例如，一方当事人采取欺骗手法与对方签订合同，将质量次的同种产品充当质量高的产品出售给对方，或者将某种型号的产品充当另一种型号的产品交付给对方等，这种行为是一般合同欺诈行为，而不属于合同诈骗，因为一方当事人虽然实施了欺骗行为，但履行了“合同”，即按“合同”要求交付了全部货物。再如，行为人自己有实际履行能力，也打算履行合同，但为了取得对方信任，以虚构的单位或者冒用信誉好的他人名义与对方当事人签订了合同，行为人这种欺诈只是为了达到签订合同、出售自己的货物以换取对方的货款的目的，而不是为了骗取对方的货款，因此，不宜定为合同诈骗。因此，与一般合同欺诈相比，合同诈骗罪中行为人的主观恶性程度大。

(3)客观后果不同。

合同诈骗罪必须以骗取对方当事人财物数额较大为构成要件，而一般合同欺诈并不以此为要件。如果行为人实施了欺诈行为，但骗取的财物未到达数额较大的程度，则不以合同诈骗罪论处，而以一般合同欺诈处理。

需要指出的是，两者在产生的法律后果上也有区别：诈骗罪中的合同应作为无效合同处理;而一般欺诈中的合同，除了损害国家利益的外，一般作为可撤销的合同对待。