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查看完整报告【事件经过】
刘某是庐阳区三孝口街道某小区居民。2012年9月,刘某和古某签订了房屋租赁合同,约定租期为三年,自2012年9月至2015年9月。2014年8月,古某将该房屋卖给了杨某并办理了不动产转移登记手续。杨某不愿意继续将房屋出租给刘某,于是要求刘某搬离该房屋。9月2日,三方当事人来到庐阳区三孝口司法所申请调解。
工作人员在了解情况后,立即组织三方当事人进行调解。在工作人员耐心的调解下,9月8日,三方最终达成协议:刘某继续承租杨某的房屋,租金支付给杨某。
【法律解读】
根据《民法典》第七百二十五条的规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”此即买卖不破租赁。所谓买卖不破租赁,又称所有权变动不破租赁,指在租赁期间,租赁物的所有权发生变动,由新所有权人法定承受该租赁合同。买卖不破租赁的构成要件包括:(1)租赁合同有效;(2)租赁期间内,租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。它的效力使买受人所取得的对于租赁房屋的所有权,受到承租人对于该房屋用益权的抗辩,从而不能使租赁关系被破除而终止,租赁关系仍然存在,承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。本案中,刘某和古某的房屋租赁合同在先且依法有效,租赁期间,古某将房屋卖给杨某,因此,承租人刘某有权继续租赁该房屋,承租人的利益应该受到法律的保护,杨某无权要求刘某搬离,但是有权要求承租人刘某支付租金。
专家提醒,买卖不破租赁能够保持租赁关系的稳定,使得承租人在租赁期间可以放心大胆地持续利用租赁物,从而发挥租赁物的最大功能和效用。同时,承租人在遇到他人侵犯自己合法权益的时候,应保持冷静,依法维护自己的合法权益。
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一般公租房申请期限是十个工作日。关于一般公租房的申请期限的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
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物业一般无权赶走租户,但租户存在违反规章制度的行为物业有权赶走租户,物业依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理并制定管理办法,制止违反规章制度的行为是合法、正当,但如果租户不存在违反规章制度的行为,则物业有权赶走租户。关于物业是否有权赶走租户的问题,下面由华律网小编为您详细解答。
出租人是房东。根据相关法律规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。且租赁合同一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等内容。关于法定继承人继承公积金是否要交税的问题,下面由华律网小编详细为你解答。
居住权是不需要房主同意的。居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。关于居住权需要房主同意吗的问题,下面华律网小编为您详细解答。
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收房时间由双方当事人在合同中协商约定,购房者逾期收房的后果:逾期收房构成违约,应当承担房屋毁损、灭失的风险,物业公司有权收取房屋交付后的物业管理费用。关于收房时间怎么约定购房者逾期收房有什么后果的问题,下面由华律网小编为您详细解答。