报告编号：NO.20240114*****
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查看完整报告一、房屋买卖合同卖方违约的情形有哪些
1、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。
2、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。
3、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
4、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。
5、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。
6、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。
二、房价上涨卖方违约怎么办
原被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应合法有效，交易不能正常进行的原因在于被告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。这时买方应采取一些措施最大限度保护自身利益。
1、对卖方要求加价或拒绝继续履行合同的事实进行取证。主要有：在中介主持下进行协商，由中介作为第三方证人;对沟通过程进行录音;通过手机短信获取对方违约的信息;向公证处申请证据保全等。
2、卖方在这一阶段往往会回避磋商，或找各种理由不愿接收买方的购房款。这时，买方应及时以书面形式向卖方致函，要求按合同约定履行双方义务。包括要求主动履行付款义务，以防止将来卖方反倒说买方没有按期履约。函件要以特快专递形式邮寄，建议买方委托律师发《律师函》，因此，在签订买卖合同时应注意在合同上约定清楚双方的送达地址。
3、卖方违约分两种情况，一种是是拒绝继续履行合同，但未将房屋另售他人，这种情况下卖方往往以家人反对或采取不去银行解押的方式来阻挠合同的履行;另一种情况是卖方直接将房屋另售给出价更高的买家，并办理了过户手续。这两种情况，买方均可向卖方主张违约责任，其损失构成主要包括：双倍定金或者违约金(注意：定金违约金不可并用，只能选择其一，往往取价高者)买方已经支付的中介费、房屋的差价损失。这两种情况的区别在于，房屋差价损失的确定方式不同。前者因损失并不明确具体，法院可能通过价格评估并取中间值的方式确定;后者因另售的价格明确，法院会直接认定前后交易的差价确定买方的损失。也就是说，买方通过诉讼途径可以弥补因卖方违约所受的损失，而卖方忙活半天所赚取的差价最终会落的一场空。
王涛律师，中共党员，四川大学民商法学硕士，中华全国律师协会及成都市律师协会会员，中国法学会会员，四川煊焜律师事务所高级合伙人系律所主任。先后工作于成都市中级人民法院、成都仲裁委员会，承办各类民商事案件3000余件，积累了丰富的诉讼庭审经验，从2014年至今多次被评为成都优秀青年律师，现为成都仲裁委员会委员。王涛律师多年始终专注于合同纠纷、离婚纠纷、房地产纠纷、刑事辩护、公司法律事务、法律顾问、拆迁补偿和安置等各领域案件的代理和研究，对于案件要点把握准确，擅长收集、梳理案件证据材料，能够充分维护当事人的合法权益。因此无论是在传统领域，还是在新兴的业务领域，均处于中国法律服务的前沿，诉讼经验丰富，且未达承诺退费。作为一名法律职业者，王涛律师始终追求并致力于“客观、理性、效率、衡平”的法律价值观。?执业领域非诉讼业务：商业合同、公司治理、风险内控、股份制改造等；诉讼业务：主要涉及合同纠纷、股权诉讼、刑事辩护。王律师熟悉企业运营中涉及的劳动、财务、工商、金融等各类法律事务，在公司法务、风险资本投资等事务操作和业务风险控制方面积累了丰富的从业经验，具有良好的综合执业能力和专业素质。对民事侵权、合同纠纷等民商事诉讼有深入的研究和实践。曾担任多家企业、有限公司及公民个人的法律顾问，在担任法律顾问过程中，注重坚持“法律风险以预防为主”的原则，熟练、灵活运用法律规定，最大可能地保障了企业重大经营决策的实现、日常经营的顺利运行和个人客户合法权益的实现。详细>>
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根据合伙企业法的规定，对合伙企业的债务，应先以合伙企业财产偿还，只有在不足清偿时，才用合伙人的个人财产清偿。合伙债务免责是需要存在一定的事由的时候，才会有免责的可能，具体如何，跟着华律网小编一起看看吧。
王涛律师，中共党员，四川大学民商法学硕士，中华全国律师协会及成都市律师协会会员，中国法学会会员，四川煊焜律师事务所高级合伙人系律所主任。先后工作于成都市中级人民法院、成都仲裁委员会...
在聘用一些工作人员时，有可能会涉及到一些纠纷问题需要解决，大多数的企业聘用时都会写一份免责条款，那么具体的免责条款内容是如何书写的？下面，为了帮助大家更好的了解相关法律知识，华律网小编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。
如果出现了借车的情况，那么很可能会有比较大的风险，因为如果借车给他人驾驶发生交通事故的话车主也是需要承担责任的，这个时候要是签署免责条款的话应当怎样进行签订。下面，为了帮助大家更好的了解相关法律知识，华律网小编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。
(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。合同中的免责条款就是指合同中的双方当事人在合同中约定的，为免除或者限制一方或者双方当事人未来责任的条款。
依据《民法典》的规定，负责条款是指合同当事人要合同中约定免除一方当事人法律责任的条款。免责条款如果有造成对方人身损害的;因故意或者重大过失造成对方财产损失等情形的无效。
写免责声明，其主要约定的内容包括：免责事项（如果涉及到违反法律强制性规定的内容，可能导致部分无效），声明人身份信息，免责单位及个人信息，日期，签章。关于免责声明怎么写的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
王涛律师，中共党员，四川大学民商法学硕士，中华全国律师协...
被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。损害是因受害人故意造成的，行为不承担责任。损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。关于产品侵权的法定免责事由包括什么的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
不会承担法律责任。请人吃饭属于好意施惠，也可以称之为情谊关系，属于朋友之间的交往，这种行为不能称之为民事法律行为，因而不会适用违约责任，对方爽约未去的，不属于违约，从而不会承担法律责任。关于约定请人吃饭但是却爽约会承担法律责任吗这个问题，下面由华律网小编为您进行详细的解答。
受害人故意、不可抗力、正当防卫、紧急避险等。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任。损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。关于侵权法规定的免责事由是什么的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任。损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。关于产品侵权的法定免责事由包括什么的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
侵权责任的免责事由包括：被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任；损害是因受害人故意造成的；损害是因第三人造成的，由第三人承担。关于侵权责任免责事由的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
1、是合同签订以后发生的；2、不是由于任何一方当事人的疏忽或过失所造成的；3、是当事人所不能控制的。关于免责条款不可抗力有什么要求的问题，下面由华律网小编为您详细解答
关于居间合同签了定金没付可以违约吗？的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 居间合同签了定金没付是可以导致违约的，对于双方签订了居间合同的，那么就需要根据合同的条款来履行各自的义务，如果未按照规定的标准在规定的时间内交纳定金，那么就是属于违约的行为。
关于合同有效成立的条件都是什么的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 合同有效成立的条件都有： 1、合同具有两人以上，即具有相对方，且均具有相应的民事行为能力； 2、合同的标的和内容都必须合法； 3、当事人必须在自愿和真实的基础上达成协议； 4、合同有效成立的其他条件。 一、买卖合同有效有效要件 买卖合同有效构成要件如下： 1、订立合同的当事人具有相应的行为能力； 2、主体之间基于平等自愿作出的意思表示； 3、合同内容合法； 4、不存在法律规定的其他合同无效的情况。 根据《民法典》第五百九十五条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 二、电子合同是有效的吗 无论书面还是电子合同，只要符合相关条件，都是有效的。 电子合同需要满足合同有效成立的要求。 合同有效成立须符合： （1）合同当事人主体合法，即电子合同当事人具有相应的民事行为能力； （2）合同当事人意思表示真实，即电子合同当事人真实的表现了其内心的效果意思，效果意思与表现行为一致； （3）合同内容合法，即电子合同的内容不违反法律法规或者社会公共利益； （4）合同标的明确且可能，即电子合同的要约和承诺的内容需明确且具有可履行性。 三、非纸质合同具有法律效力吗 非纸质合同是否具有法律效力视合同内容而定： （一）、口头合同或者其他非书面形式的合同内容合法，订立合同是有相应的民事行为能力的双方当事人真实意思表示的，则该合同有效； （二）、口头合同或者其他非书面形式的合同内容不合法，订立合同不是有相应的民事行为能力的双方当事人真实意思表示的，则该合同无效。 依据我国《民法典》的规定，依法成立的合同是具有法律效力的，所以无论是书面合同还是其他形式的合同，依法成立都具有法律效力。
关于合伙合同纠纷解决什么问题，怎么解决？的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 合伙合同纠纷解决的就是合同纠纷问题，具体的解决方式有双方当事人就纠纷的问题进行协商，争取达成一致意见，请调解机构介入，对争议问题进行调解，去仲裁机构申请仲裁，去法院起诉。
关于如何准确判定房屋转租合同的法律效力的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 如何准确判定房屋转租合同的法律效力 依据我国法律规定，在相关租赁协议中，承租人如获得出租人的准许，可以将其所租赁的标的物再行租赁给第三方。 然而，承租人在实施此项转租行为之后，原有的租赁协议依然保持有效，并不会因承租人的转租行为而受到任何影响；若是在未能得到出租人批准的情况下进行转租，出租人有权选择终止租赁协议。 此外，当第三方对租赁物造成损害时，承租人也有义务对此承担相应的赔偿责任。 值得注意的是，实际情形可能更为复杂多变，例如出租人对于其所租赁的房屋是否已经被转租这一重大事实往往并不知情。 在此种情况下，转租合同的有效性将取决于出租人的态度和反应。 若出租人对此予以认可，则可视为是其对转租合同的合法追认，从而使得转租合同从成立之初便具有法律效力；若出租人明确表示拒绝转租，则其有权解除与承租人之间的房屋租赁合同。 当出租人实际采取了解除行动后，该转租合同便会自始无效。
关于履行不能的合同是有效吗的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 不能履行的合同具有法律效力。 履行不能又称给付不能，是指债务人由于某种原因，事实上已不可能履行债务。 履行不能使债的目的客观上无法实现，因而导致债务消灭或转化为损害赔偿之债，债权人无法请求继续履行。 法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。 但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国民法典》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
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