恋爱期间共同出资购房,分手后如何分割问题

恋爱期间共同出资购房,分手后如何分割问题

共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

双方的共有关系关于分割的对象

在审判实践中发现，当事人的诉讼请求一般都是要求对房屋产权进行分割，但是分割房屋产权的前提是已经办理了房屋产权登记。

若买受人实际尚未办理产证，因此在这种情况下无法分割房屋产权，只能对涉案房屋的《商品房预售合同》中的权利、义务进行分割。即由一方继受合同的全部权利、义务，从而可以在今后独立办理产权登记等手续，获得独立的房屋产权。同时合同权利、义务继受一方需向另一方支付相应的折价款。

其他的必要条件

当事人往往以为，只要男、女双方就分割问题达成共识即可，事实上，对于涉及贷款的房屋，除购房人内部同意分割外，还需要经过抵押权人银行、合同相对方开发商的同意。在双方共同作为贷款人的情况下，一旦对合同的权利、义务进行分割，一方将不再承担还款义务，此时银行需要就另一方的贷款资质进行重新评定。

因此法院在案件处理时，需要征询银行是否同意由合同继受方独自偿还贷款的意见。此外，由于分割涉及对《商品房预售合同》合同主体的调整，后续办理房屋产证时也需房产开发商予以配合，因此在案件处理中，还应当征询合同相对方即房产开发商的意见。

关于折价款计算

按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。实践中也存在这样的误区，即认为归还的贷款利息也应当视作出资，但事实上，利息并非出资，应视为一种融资成本。

《民法典》第三百零三条 【共有物的分割】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百零四条 【共有物的分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

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