报告编号：NO.20240102*****
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查看完整报告用别人的名义购买房屋有哪些风险
(一)如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；
(二)如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；
(三)如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；
(四)如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。
在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
在进行房屋产权登记时，申请人应当向登记机关交验有效证件。房产登记管理部门在办理产权登记时，基本上只作形式审查，即仅仅审查申请人的有效证件和相关材料，如果证件真实、材料合法，就会发给其产权证书。
如果想主张房屋所有人和产权登记的不一致，真正的权利人必须拿出证据证明房屋是自己购买的，然后去申请变更登记。
因此，现实中，借用他人名义购房就会产生一定的法律风险。
特殊情况下确有这种需要的，应尽量选择可靠的、守信的熟人、亲友，双方签订明确的协议，约定好房屋权属问题。
房屋的实际所有人还要充分行使对房屋的处分权，如装修、居住房屋或将房屋出租给他人，并注意保留装修合同书、相关居住证明和出租协议等，还要保存好自己付款的证明，包括支付首付款及归还银行按揭的记录。
在遭遇法律风险时，可以依据这些证据向法院主张变更房屋所有权，然后再凭生效判决书到房管部门办理变更登记。
如果名义上的产权人主张自己对房屋的所有权，而房屋的实际所有人无法出示有力证据推翻对方的主张，就面临着失去房屋的风险；如果名义上的产权人私下出售房屋，第三人因基于对房产登记的信任而购买了房屋的，可以因善意取得而得到房屋所有权。
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依据我国相关法律的规定，法院拍卖债务人的房产后，如果拍卖所得款项仍不够清偿债务但债务人有其他财产的，法院可以执行债务人的其他财产。没有财产可供执行的，则裁定终结本次执行。但债权人可以与债务人协商还款时间和还款方式，并制定相应的还款协议，最后按照协议进行还款即可。关于房子拍卖后不够还欠款,后续咋处理的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
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在买房的时候，由于各种各样的原因，买受人想要退房。关于单方退房的情形的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
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关于无证房子买卖是否有效的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 无证的房产不能上市交易，如果是违法或违章的建筑，所签订的买卖合同无效。 如果是合法建筑的房产，只是没有办理相应的产权登记手续，所签订的合同有效，但物权效力待定。 有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
关于不能强制执行的房产有哪些的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 长期以来，我们一直有“被执行人的唯一住房，法院不能拍卖”的简单的认识，而相关的这些法律规定，实质上是对被执行人“衣、食、住、行”中基本居住权的保护，要保障被执行人基本居住权，我们还需要明确以下几个法律问题： 1、唯一住房并不意味着就是生活所必需的居住房屋。 比如，虽然是被执行人的唯一住房，但该唯一房屋却是一栋非常豪华的别墅。 2、国家的立法本意，是出于对被执行人基本居住权的保护，而不是对他所有权的保护。 居住权并非一定要通过拥有某一处房产来实现，比如还可以采取“大房换小”或者“以租代持”的方式来实现被执行人的基本居住需要。 3、被执行人因自身经济状况造成的居住问题，不能完全依靠牺牲债权人的利益来实现。 否则，这会对正常的社会经济秩序，造成不利的影响。 法院在执行程序中，对于被执行人居住权的维护是应当是附有条件的。 【法律依据】 《民事诉讼法》第二百四十四条，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。 但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。 采取前款措施，人民法院应当作出裁定。 《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
关于鹤壁改造房屋维权流程如何规定的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 有三种维权途径： 一是可向市、县级人民政府投诉维权， 二是可以向拆迁部门的上一级政府机关或者行政机关来申请行政复议， 三是按照法律规定的程序和方式来诉讼处理。
关于物业可以强制拆业主东西吗的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 物业不可以强制拆业主东西。 物业的责任是告知违章建筑的所有者其建造违章建筑的行为违法，损害了其他业主权益，但是并不能采取强制行动去禁止施工或者取缔，物业没有强制执法权，只能发整改通知，规劝等。 业主应找违章建筑的政府相关管理部门，物业有协助业主向执法部门寻求救济的义务。 《物业管理条例》第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 【温馨提示】在文章的最后，华律网提醒，并不是每种情况都是客观一致的，一个同类型的答案能够解决我们遇到的85%法律风险。 但真正的解决方案需要具体问题具体分析，在复杂的情况下，建议尽快咨询专业律师，仅需3~15分钟获得针对性解答！
关于承租人是否放弃优先购买权的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 承租人放弃租赁物优先购买权的方式有明示和默示两种。 明示表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的；承租人明确表示不予购买；默示表现为出租人作出出售房屋的行为时，承租人在合理期限内没有买受系争房屋的意思。 一、租赁合同中对出售房屋的规定是什么 租赁合同中对出售房屋的规定是买卖不破租赁。 房屋在租赁期内买卖交易对租赁关系不产生任何影响，原租约继续有效，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物；同时承租人享有优先购买权，出租人未通知承租人优先购买的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。 二、出租人可以卖掉已出租房屋吗 出租人可以卖掉已出租房屋，但是在出卖前应通知承租人。 因为在一般情形下，承租人享有优先购买权。 根据《民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 三、租赁期间房东把房子卖了是否还能租 租赁期间房东把房子卖了还能租的。 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 我国法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
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