报告编号：NO.20240114*****
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查看完整报告3·30房产新政之后，深圳房价暴涨，出现卖家违约潮。7月19日，(深圳)龙岗区人民法院一审判决一名违约卖家按照合同成交价格20%赔偿买家，并承担案件受理费与保全费。由于法院在违约赔偿比例上具有自由裁量权，早前的违约赔偿极少被顶格判处20%。此番顶格判赔被认为可能成为法院处理该类案件的一个风向标。
房屋市场价飙涨卖家要求解约
涉事房产位于深圳坂田上品雅园，房屋建筑面积为88平方米。买卖双方于今年3月14日签订买卖合同，约定的成交价格为220万。
合同成交当日，买家支付了10万元定金，并在3月30日办理资金监管，监管金额为49万元。4月20日，银行出具贷款承诺书。
然而，3月30日房地产新政调整，深圳房价暴涨，进入4月，该房产市场价远远超过了合同签订之日的价格。代理此案的周*锋律师介绍说，根据今年6月第三方机构的评估，该套房产市场价到了280万。
4月22日，卖家发出解约通知书，理由是“涉案房产存在口头租约，租客不同意提前搬迁，并主张优先购买权”。据了解，目前通行的二手房买卖合同中，都明确约定卖家要保证承租人放弃优先购买权以及在交楼前解除合同。
5月5日，买家将卖家诉上法庭。龙岗区人民法院一审判决认为，双方的合同中明确约定卖家要保证承租人放弃优先购买权并保证交楼前解除租赁合同，卖家现在又以承租人拒绝解除合同等理由单方面解除合同，已经构成违约。
由于该房产存在其他纠纷，继续履行合约强制过户的条件已不存在。因而一审法院支持按照合同成交价的20%来承担违约责任，卖家被判返还10万元定金，赔偿违约金44万元。同时案件中4600元受理费以及3220元保全费也均由违约方承担。
顶格判赔或成风向标
深圳多名房地产律师都告诉南都记者，目前二手房交易合同中违约金一般为双倍定金或合同成交价格的20%。但在司法实践中，法院对于违约金赔偿比例具有自由裁量权，通常比例在成交价的10%，多的时候到15%，极少能到20%。
而南都记者也获悉，在今年的违约潮中，深圳多名卷入二手房交易诉讼纠纷的买家还组团前往法院，希望法院能按20%支持违约赔偿，以增加卖家的违约成本。
周*锋介绍说，3·30新政之后的违约潮案件，目前大多并未判决。他认为，龙岗法院对于该案的判决可能成为此番违约潮中法院判决的一个风向标。
此案为何顶格判赔，周*锋认为原因之一是卖家违约性质较为恶劣。据介绍，诉讼后，买家要求卖家配合解除资金监管。如果卖家不配合，这49万元将冻结长达6个月，买家会遭受更大损失。但卖家一直不愿意配合，并以此要挟买家，希望买家接受双倍违约金调解结案，性质较为恶劣。
深圳新闻网来源：华律网
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