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黄笃峰律师

买卖不破租赁规则的例外及处理

来源:华律网发表时间:2017年09月21日浏览:56241

买卖不破租赁是交易中一贯的做法,但如果遇到某些特殊情况,买卖不破租赁就不再适用。这种情况下该如何处理“买卖不破租赁”原则无法解决的问题呢?

【案例】

2004年8月,林某以按揭贷款方式购得一套商品房,并于次年1月将这套房子出租给何某,租期五年。何某承租后,对该房进行了装修。2006年4月,因林某连续六个月未能支付银行按揭贷款,银行向法院起诉林某。法院判决银行胜诉,并通过强制执行将该套商品房予以拍卖,由李某通过拍卖购得,银行从拍卖所得价款中优先受偿。李某购得这套房子后,要求何某搬出。何某认为自己承租房子在先,李某购买房屋在后,且自己已经支付了全部租金,要求住到租期届满。李某不同意,双方产生纠纷,李某诉诸法院,要求何某腾房,法院经审理,支持了李某的主张。

【评析】

出售已出租且租期未届满的房产的,受让人不能要求提前解除租赁关系,这就是合同法中的“买卖不破租赁”原则。但是,现行司法解释对于这个原则有个例外规定,这就是租赁抵押房屋问题。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第六十六条明确规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”该条款是关于先押后租的法律规定,法律允许抵押人将抵押物抵押后,再租赁出去,这就存在着两个法律关系:一是抵押担保关系,二是租赁合同关系。

在这种先抵押后出租的情况下,依据该条款规定,抵押权优先于承租权。这样一来,抵押权人在债权无法实现时,将抵押物变卖,购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束。因此,只要买受人不愿履行原租赁合同的,承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。本案中,李某不受原租赁合同约束,其有权要求何某腾房,法院的判决是正确的。

因承租人搬出房屋将面临如下几种损失:

(1)对租赁物的装修费用损失;

(2)租金损失;

(3)经济业务甚至信誉上的损失。

本案中,何某因抵押权的实现所造成的损失应由谁承担呢?该条款第二款规定:抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。也就是说,出租人只要尽到告知义务,便不用承担抵押权实现给承租人造成的损失;反过来,只要承租人没有行使告知义务,承租人就可以要求原出租人承担损失,但实际情况是承租人的损失也不一定就能挽回!因为绝大多数情况下,就是因出租人经济境况恶化无力履行债务,抵押权人才行使抵押权,那么,出租人又有什么能力赔偿承租人的损失呢?因此对承租人来说,要租赁抵押物,必须全盘考虑,慎之又慎。

以上就是华律网的小编为大家总结的买卖不破租赁规则的例外及处理的相关法律知识。在租房买房的时候很容易出现各种问题,如果你觉得自己的权利受到侵犯,可以来华律网进行在线法律咨询,我们会有专业的律师帮助您。

延伸阅读:

买卖不破租赁的适用瑕疵

买卖不破租赁的限制使用

买卖不破租赁原则的适用条件

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