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查看完整报告房地产调控难啊,调控一轮涨一轮,弄得咱总理在澳门访问时都说了,房地产调控难啊。现在你看看,使了多少招啊,限购、加交易税,建保障房,一房一价、反暴利呀,要说心思用得不少,费老鼻子劲了,效果还没怎么着呢,对调控政府的争议却争吵得热火朝天。征个房产税,有律师说违法开征,限购限价,有人说是行政干预市场,弄个反暴利的办法,有人说不好认定暴利,操作性不好,徒有其表。真是众口难调啊,谁知道这些人买了多少房啊,房多的,买好了房的,希望涨,没买的,或买得少了的,希望跌,老难弄了。
如果真的要认真调控房地产市场,我说的是真的想调控,不是嘴上喊的,报告上铅印的文字上的,是真心地那种,那我怯怯地提个建议,成么?与其这么费劲弄了这么多新招,有现成的招没用好呢,何不认真执行下?
1993年就公布了《土地增值税暂行条例》,从1994年1月1日起施行。地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%至200%的部分,税率从30%-60%。计算增值额的扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。
这个税其实对房地产调控和反暴利蛮厉害的。打个例子,举个比方,算个帐吧。咱附近的一个楼盘,是很早拿到的土地,分期开发,都开发了8、9年了,叫什么KQ水都,一期卖3500-4500,二期卖6500左右,08年金融危机时开盘卖9300左右,就开始一路低开高走,1000,2000块地涨,到了2010年,就卖到18000了。前几年帐就不算了,就算最近的08年到2011年吧。08年卖9300开发商还是赚钱的,就算这几年建安成本在上升,可每平方米建安成本上升了有限的,那么9300涨到近一倍的18000元,这涨出来的部分,几乎只能算是土地增值部分了,18000-9300增值了8700,按税率60%计算,每平方米得交土地增值税5200元。3万平方米的销售,得交1.56亿的土地增值税了。换句话说,光这个楼盘的其中一期3万平方米的销售,不算其他税收,政府可用这土地增值税去建成本为5200元的保障房3万平方米了。
奇怪的是,这个《土地增值税暂行条例》从它诞生之日起,就从来没被认真执行过。搞了一个变通办法带征或叫预征,原来是按销售额的1%计算,以上例楼盘为例,18000元的房价,只预征土地增值税180元,与应征税金额相差很大了。08年国税总局也曾发文要搞汇算清缴,意思是按实算清楚土地因素增值了多少,不按毛估估的销售1%预征,然后把土地增值税收了,但碰到金融危机,也没怎么严格执行,就又挂着了。最近房地产调控,在中央督促下,有些地方提高了预征率,按销售额的3%或5%预征,后面是不是得认真汇算清缴,也未可知,或许有的会认真征下,但至少还没形成全国范围内认真执行这个税法的氛围。再说了,有些开发商项目开发完,把钱赚好了,项目公司都注销了,税务局就算现在想征或汇算清缴,也没对象去征去秋后算帐了。
过去事儿不说了,现在开始认真按法律规定征收土地增值税也很有好处啊:
一、这是个早已有的法律,只不过从来没认真执行过,现在只需要认真执行就得了,也省得一帮律师会瞎吵吵。当初征个房产税,就吵得不可开交,就有律师瞎起劲,说这是违法征税,咱土地增值税就没这问题了。
二、现在认真执行,也是咱依法改正以前有法不依的错误,还可弄个知错就改的美誉呢。
三、现在弄个反暴利的规定,有人说不好执行,算不清成本帐,不好确定何为暴利。但如果反暴利规定中算得清暴利帐,那也就是说算得清开发成本帐了,那也很方便地算得出土地增值税额了。与其研究如何执行反暴利,还不如研究下如何把土地增值税征实罗。
四、保障房中央任务压得紧,地方也叫得凶,没地没钱,关键是没钱,不好办事儿啊。这土地增值税要是真的依法征,数量相当可观着呢,足可用来建保障房,说不定还有富余,解决了地方“钱途”问题。
五、以前咱没严格按法律来征收土地增值税,开发商也赚够了,赚得够多的了,现在认真征一下,不就是让他们少赚点儿,也说得过去啊,毕竟其他企业,除了垄断行业中的,哪有象房地产开发一样爆赚了十余年啊,也该歇歇吧。常言说得好,数钱数到手软,现在手软了,歇会儿,休息下,有利健康啊,也有利下一个数钱的机会来了,有劲数钱啊。
六、中央不是各地方出台房价控制目标么,弄个地方政府抓耳挠腮,憋得够呛,直到中央限期快结束了,在最后才羞羞答答地弄出个好不容易想出来的太极拳目标“与GDP增长持勾”,弄个百姓不满意,中央没面子。认真征了土地增值税,调控真没那么难了,开发商你要是还要涨价,你涨好了,反正你涨价了,咱们派税务会计来帮你算帐数钱,数完了,增值的60%咱装钱装里拉走,你还有涨价的动力与心思吗,你使劲涨,就是使劲帮咱们创税啊,同时意味着在帮保障房增加资金来源了,分流商品房的购房人群。这种机制如果运行一段时间,商品房和保障房会形成一个平衡了。地方政府收入一笔土地出让金,现在再收入一笔土地增值税,日子会过得不那么紧巴些吧。
七、土地增值税是征在开发商这一头,不征在买房者这一头,也不伤刚需啊,群众本来就对开发商暴利有强烈不满,咱严格征税,人民群众会挺咱的吧,至少不会反对吧,也消掉一部分因为贫富差距扩大形成的民怨吧。
所以,从上面分析,怎么看都觉着该认真执行《土地增值税暂行条例》,花那么多精力整那些充满争议的调控新招,放着现成的,眼前的招不用,这是干嘛呢?何苦呢来呢?
俺没什么宏观视野,孤陋寡闻,可能说的不对,只是提供一家之言啊,心里本就惶恐不安,只能是怯怯地建言啊:反暴利,咱把土地增值税动真格地征了,成么?
陈*斌
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