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查看完整报告我国现行的法律并没有对房地产项目转让专门立法,房地产项目转让实际上是土地使用权转让的一种形式。如果发生项目转让合同纠纷,该怎么解决呢?请大家阅读下文了解!
项目转让合同纠纷之合同有效时间
在《2005年解释》之前,房地产项目转让合同的有效条件严格以《城市房地产管理法》第三十八条为标准,《1995年解释》也是这样明确规定的。
首先,土地使用权转让合同的转让方必须是以出让方式取得国有土地使用权。具体标志就是《城市房地产管理法》第三十八条规定的:签订《国有土地使用权出让合同》、支付全部土地使用权出让金、取得国有土地使用权证书。并强调按照法律的文义,这三个条件缺一不可。
其次,转让方必须按照出让合同的约定进行投资开发并完成开发投资总额的25%以上。这里又涉及转让项目的开发投资总额、转让方已经投入的投资开发数额、投资额是否完成了开发投资总额的25%以上、转让方是否按照出让合同的约定进行了投资开发等四个事实。这些实际上都是《城市房地产管理法》第三十八条第一款第(二)项规定的转让条件,其重要性不亚于前款第(一)项之规定,同样对转让合同效力的认定具有绝对性的影响。
然而,《2005年解释》施行之后,准确地讲,在此之前已经有许多学者和法官对《城市房地产管理法》第三十八条规定的“投资要求”作为转让合同有效的必要条件的观点提出异议和批评,并且在司法判决中直接予以体现。关于投资开发问题,城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属于合同的标的物瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,城市房地产管理法第三十八条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定。
“以出让方式取得土地使用权的,只要办理了国有土地使用权证,即具备了进入市场进行依法转让的条件。”符合此条件,国有土地使用权转让合同即为有效。而“城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定。”
王涛律师,中共党员,四川大学民商法学硕士,中华全国律师协会及成都市律师协会会员,中国法学会会员,四川煊焜律师事务所高级合伙人系律所主任。先后工作于成都市中级人民法院、成都仲裁委员会,承办各类民商事案件3000余件,积累了丰富的诉讼庭审经验,从2014年至今多次被评为成都优秀青年律师,现为成都仲裁委员会委员。王涛律师多年始终专注于合同纠纷、离婚纠纷、房地产纠纷、刑事辩护、公司法律事务、法律顾问、拆迁补偿和安置等各领域案件的代理和研究,对于案件要点把握准确,擅长收集、梳理案件证据材料,能够充分维护当事人的合法权益。因此无论是在传统领域,还是在新兴的业务领域,均处于中国法律服务的前沿,诉讼经验丰富,且未达承诺退费。作为一名法律职业者,王涛律师始终追求并致力于“客观、理性、效率、衡平”的法律价值观。?执业领域非诉讼业务:商业合同、公司治理、风险内控、股份制改造等;诉讼业务:主要涉及合同纠纷、股权诉讼、刑事辩护。王律师熟悉企业运营中涉及的劳动、财务、工商、金融等各类法律事务,在公司法务、风险资本投资等事务操作和业务风险控制方面积累了丰富的从业经验,具有良好的综合执业能力和专业素质。对民事侵权、合同纠纷等民商事诉讼有深入的研究和实践。曾担任多家企业、有限公司及公民个人的法律顾问,在担任法律顾问过程中,注重坚持“法律风险以预防为主”的原则,熟练、灵活运用法律规定,最大可能地保障了企业重大经营决策的实现、日常经营的顺利运行和个人客户合法权益的实现。详细>>
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