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杨东律师

代管房屋的拆迁

来源:政法毛教授律师发表时间:2018年03月12日浏览:23328

法律问题解读(由北京杰睿律师事务所总结)

房屋代管有两种方式:法定代管和委托代管。

法定代管是指所有人下落不明,又无合法代理人或所有权归属不明确的私有房屋,其管理的部门是房屋所在地的房管机关,通常是房屋行政管理部门。拆迁法定代管的房屋,代管人是房屋拆迁管理部门,拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。在这里,对拆迁补偿安置协议的公证是强制公证,公证不仅起着证明房屋拆迁补偿安置协议合法有效的证据效力作用,而且是房屋拆迁合同的生效要件,是法律对当事人意愿的限制。

委托代管,是私有房屋的产权人不在本地或者由于其他特殊原因委托他人代为管理。拆迁委托人代管的私有房屋,应由拆迁人和代管人就补偿、安置等问题进行协商,签订拆迁安置补偿协议,办理有关手续。拆迁协议可以向公证机关办理公证,送房屋拆迁管理部门备案。

在办理房屋拆迁管理部门代管的房屋时,必须注意以下问题:

1、必须办理拆迁补偿安置协议公证,否则不能生效。究其原因,房屋拆迁部门在这里具有双重身份,既是行政管理部门又是被拆迁人。为避免行政权力对民事权利的干预,保障拆迁人的合法权益,同时也保护房屋所有人的利益。

2、必须办理证据保全。房屋拆迁证据保全是指在房屋拆迁之前,公证机关对房屋及其附属物的现状依法采取勘测、拍照或摄像等保全措施,以确保其真实性和证明力的活动。办理证据保全为了防止被拆迁房屋所有人与拆迁人在房屋被拆迁后发生争议,证据已经消灭,不利于查清案情。

3、对代管房屋的拆迁实行货币补偿的,补偿金额应当专户存入银行,代管人不得挪用。

法条指引

1、《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日)

第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任

依照法律规定或者按照双方当事人约定,应当由本人实施的民事法律行为,不得代理。

第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。

委托代理人按照被代理人的委托行使代理权,法定代理人依照法律的规定行使代理权,指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。

2、《合同法》(1999年3月15日)

第三百九十六条 委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托事务的合同。

第三百九十七条 委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务,也可以概括委托受托人处理一切事务。

3、《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月13日 国务院发布)

第十四条 房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的,拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。

4、《房屋拆迁证据保全公证细则》(1993年12月1日 司法部发布)

第三条 本细则适用于《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆除依法代管的房屋,代管人是房屋主管部门的;拆除有产权纠纷的房屋,在房屋拆除设有抵押权的房屋实行产权调换,抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的;以及其他房屋拆迁证据保全的公证事项。

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