报告编号：NO.20221210*****
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某房地产公司先以土地使用权向工商银行抵押贷款，并向土地局办理了抵押登记，后以在建商铺向建设银行抵押贷款，并向房产局办理了抵押登记。两笔贷款到期后均未能如期归还，分别被两家银行提起诉讼。法院的两份生效判决均认定两份抵押合同有效，并判决工商银行和建设银行分别对某房地产公司抵押的土地使用权和商铺的处分所得价款享有优先受偿权。问题在于，法院应当如何执行两项抵押权?
[意见]
为贯彻“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”据此规定，土地和建筑物是不可分离的一个整体，不允许分别抵押，不论是以土地使用权抵押为目的还是以土地上的建筑物抵押为目的，相应的建筑物或土地使用权都作为统一的抵押标的物的组成部分。
问题在于，不谈及《物权法》实施前地产和房产分别抵押登记的情形，即使在该法实施之后，对房地产抵押均未能依照《物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”的规定，实行统一抵押登记制度，即房产和地产均由统一的某一登记机构办理抵押登记手续。因此，在担保实务中，在《物权法》实施之后，由于我国仍未能实现不动产统一抵押登记制度，当事人就地产和房产设定抵押时，不得不分别向不同的登记机构办理抵押登记手续。另外，因土地归一人所有，但房屋属多人共有，或者土地归多人共同所有，但房屋属多人分别所有的情形普遍存在，导致地产和房产重复抵押，分属不同的抵押权人。
在审判实务中，对地产和房产分别抵押的合同效力，法官一致认为，抵押权是价值权，而价值权是可以分割的。当事人只关心抵押权的交换价值，并不关心抵押物处置的权利归属，所以，分别设定抵押虽导致抵押的房地产价值分属不同主体，但其实质是对地产和房产的价格分割。“房随地走”和“地随房走”双向统一原则的立法目的是为了避免在地产和房产交易中出现土地使用权与房屋所有权各异其主的现象，法律倡导当事人在设定地产或房产抵押时应一并设定。如果分别设定抵押的，出于交易安全考虑，不宜认定两份抵押合同无效，只要在实行抵押权时，同时转移土地使用权和房屋所有权，并确保上述权利取得人为同一主体，就能妥当地解决地产和房产权利主体因分别设定抵押时发生的主体利益冲突。换言之，在地产和房产分别设定抵押时，只要在执行抵押权时就土地使用权和房屋所有权分别评估，但一并拍卖，并确保由一个主体竞买即可。执行机构只需就拍卖所得价款分别清偿给相应的抵押权人，以实现当事人分别设定抵押的合同目的。
总之，为解决地产和房产分别设定抵押导致抵押权主体冲突的问题，实现抵押权时确保房地产同时转移和权利最终归属同一主体，既不违反当事人就地产和房产分别设定抵押的真实意思表示和抵押权人在设定抵押时就抵押物价值享有优先受偿权范围的合理预期，也不违反“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则。
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购买法院拍卖的房产也是购房的一种途径之一，房地产市场近几年持续火爆，房价一直居高不下。通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么要是法院拍卖房产流拍三次后如何处理？接下来由华律网的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读！
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依据我国相关法律的规定，人民法院在处理民事诉讼案件时，如果被执行人不执行判决书的，人民法院在权利人申请的情况下，可以拍卖被执行人的财产，那么拍卖是不是以公开竞价方式进行的?下面由华律网小编为读者进行相关知识的解答。
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要看拆迁安置房是否有完全的产权。如果被拆迁人有完全的产权，那么就可以自由买卖，反之，如果被拆迁人没有完全的产权，那就不能自由买卖。确定是否有完全的产权的依据，一般是被拆迁人取得的房屋产权证和土地使用证。关于政府拍卖的安置房是否可以买的问题，下面华律网小编为您详细解答。
关于公司股权转让后的回收途径的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 公司股权转让后的回收途径 依照我国《公司法》的相关规定，涉及公司股权转让收回的方式有两种：协议回购与强制回购。 这两个不同途径的操作流程分别如下所述：，股东与其所在的公司应就股权回购事宜进行深入沟通并达成共识； 其次，各方需按照已经达成的协议履行相应的权利及义务； 紧接着，根据实际情况，由公司对相关记录进行调整并 同时办理股权变更的登记手续； 如若未能顺利达成股权收购协议，可考虑向当地人民法院提起诉讼，以保障自身合法权益。 需要特别提醒的是，以下三种情形下，股东将无法享有回收公司股权的权力：是在公司连续五年未向股东进行利润分配且这五年内公司持续保持盈利状态，并且满足法定分配利润条件的情况下； 其次是当公司面临合并、分立或转让其主要财产时； 最后便是当公司章程中规定的营业期限已至或是其它法律规定引起公司可能解散的情况发生时，如果经由股东大会审议并通过决议修订公司章程以使得公司得以继续存续。 这些特殊情况，均有明确的法律法规支持，具体可参阅《中华人民共和国公司法》第七十四条的详细规定。
关于民法典中怎样让法人承担公司债务?的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 民法典规定，法人以其全部财产承担民事责任。 所以一般情况下，企业债务由企业全部财产承担。 如果法人代表作为出资人，不如实出资、抽逃出资或者滥用权利造成公司损失的，对公司债务承担连带责任。 营利法人的出资人不得滥用出资人权利损害法人或者其他出资人的利益； 滥用出资人权利造成法人或者其他出资人损失的，应当依法承担民事责任。 营利法人的出资人不得滥用法人独立地位和出资人有限责任损害法人债权人的利益； 滥用法人独立地位和出资人有限责任，逃避债务，严重损害法人债权人的利益的，应当对法人债务承担连带责任。 企业无力偿还债务或者已经撤销、歇业无力偿还债务，开办单位(可在工商注册档案中查到)在两种情况下承担偿债责任，一是该企业不具备法人条件的，开办单位应承担全部责任； 二是该企业注册资金不实的，开办单位在注册资金差额范围内承担有限责任。 企业债务如果有担保人的，应追究担保人的责任，列为共同被告。 企业注册资金不实的，还应追究注册资金担保人的责任。 法律依据： 《中华人民共和国公司法》第三条 公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。 公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任； 股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。
关于确定股权转让价格通常有几种做法的问题,根据相关政策法规分析如下： 有下列做法： 1、将股东出资时股权的价格作为转让价格。 2、将公司净资产额作为转让价格。 3、将审计、评估价格作为转让价格。 4、将拍卖、变卖价作为转让价格。 5、也有采用其他方法来确定转让价格的。 法律规定： 《公司法》第71条，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。 股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。 股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。 其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权； 不购买的，视为同意转让。 经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。
关于公司欠款股东是否负责偿还的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 公司欠款股东不负责偿还。 一般情况下，公司的债务必须由公司承担，股东不承担公司的债务，因为股东对公司承担有限责任。 所谓有限责任，是指公司成立时，股东必须按照公司章程约定的股权比例；全额缴纳出资，取得股权。 公司股东全额缴纳出资后，股东的义务实际上已经完成。 公司的债务由公司以其全部财产承担，与股东无关。 《公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。 公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 【温馨提示】若您有相似法律问题，细节、证据不同，答案也会不同，建议咨询律师，仅需3~15分钟获得专业解答！
关于有限责任公司的设立方式是什么？的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 有限责任公司的设立方式是什么 本国的现行《公司法》明确规范了两类法定公司形式，即有限责任公司与股份有限公司。 其中，有限责任公司结构较为简洁、人合性质突出以及资本呈现封闭特性，为了确保其顺利设立，公司法采取了发起设立这种特定的方式。 发起设立也被称作同时设立或单纯设立，其定义为由发起者们一起出资金钱认购初次发行的所有股份从而构建有限公司。 采用这样的设立模式，因为所有的股份都已由发起者自愿认购，无需再向外界定向招揽投资者认购股票，因此设立过程极其简便，设立成本也相对较低廉，但前提是必须在发起者之间存在着非常深厚的互信关系。 相关法律依据为：《公司法》中的第二十三条，关于有限责任公司的设立条件，设立有限责任公司，需要满足如下几个必要条件：（一）参与投资的股东人数符合法定要求；（二）按公司章程规定，全体股东认缴的出资总额要符合法律规定；（三）股东们需共同制定公司章程；（四）拥有自家公司的名字，建立符合有限责任公司要求的组织架构；（五）有法定的公司营业地点。 第二十四条则规定，有限责任公司的参与投资人数原则上应控制在五十人以内。
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