报告编号：NO.20221208*****
【问题分析】您好，您所提出的是关于 ***** 的问题...... ，【解决方案】***** 【具体操作】*****
查看完整报告以上问题涉及房屋的保修问题及公共维修基金的使用问题，只要能把这两方面的法律规定搞清楚，所有的问题就迎刃而解了。
商品房销售管理办法规定，开发商应当对所售商品房承担质量保修责任，双方应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从交付之日起计算，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，但因不可抗力或者使用不当造成的损坏，开发商不承担责任。也就是说，如果商品住宅在保修期内，只要漏水不是因为不可抗力及使用不当造成的，就应当由开发商承担保修责任;保修期从商品住宅交付之日起开始计算，期限按照开发商与买房人的约定进行确定，但是期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，也不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。
《建设工程质量管理条例》中规定在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年;其他项目的保修期限由发包方与承包方约定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定，正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。买房人通过分析漏水原因及查看与开发商约定的保修期并结合相关的法律规定，就可以知道漏水的保修责任是不是由开发商承担。
通过以上法律规定也可以看出，商品住宅的保修责任都是由开发商承担的，与物业服务公司没有任何的关系，为什么现实中有很多的保修责任都是物业服务公司承担的呢?原因是开发商为了方便，往往是委托物业服务公司承担保修责任，物业服务公司承担保修责任是基于物业服务公司与开发商之间的委托承担保修责任的合同，也就是说，如果物业服务公司没有被开发商委托承担保修责任的话，买房人要求物业服务公司承担保修责任是不可以的。
《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，如果是由于过了保修期的共用部位漏水，买房人可以通过启动住宅专项维修资金来维修，如果漏水部位不是共用部位，且已经过了保修期，则只能由买房人自己出资维修。
通过以上分析可以看出，房子漏水了如何维修，需要结合漏水的原因，漏水的原因是否在保修的范围之内，漏水的部位是否是共用部位等因素确定。
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关于玉树州改造房屋起诉程序是什么的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 征收维权程序一般规定如下： 1、当面临土地征收时，你应该确保充分了解征收的法律依据和目的。 这包括查阅相关政府公告、批文以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，以确认征收的合法性和了解你的权益。 2、如果你对征收有异议，首先可以尝试与征收单位进行协商。 在协商过程中，你可以提出自己的诉求和理由，寻求合理的补偿和安置方案。 如果协商无果，你可以要求征收单位提供书面补偿决定，并仔细审查该决定是否符合法律法规和公平原则。 3、如果你对补偿决定不服，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，你可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。 在申请行政复议时，你需要按照《中华人民共和国行政复议法》的规定，在知道具体行政行为之日起六十日内向上一级行政机关或法律规定的特定机关提出复议申请。 行政复议机关将对原行政行为的合法性和适当性进行审查，并作出复议决定。 4、如果对行政复议决定仍不服，你可以在法定期限内向人民法院提起行政诉讼。 在行政诉讼过程中，法院将对征收行为的合法性进行全面审查，并依法作出判决。 5、需要注意的是，具体的征收维权程序可能因地区和案件性质而有所不同。 因此，在维权前最好咨询当地律师或法律专业人士，以获取更准确的法律建议和指导。 同时，保留好所有与征收相关的文件、通知和证据材料，以便在维权过程中使用。
关于司法拍卖房产所面临的潜在风险有哪些？的问题,根据相关政策法规分析如下： 司法拍卖房产所面临的潜在风险有哪些 购买法院拍卖房产所面临的潜在风险包括： 首先，原业主可能并不愿意将其户口迁出，导致您无法顺利进行户籍迁移； 其次，对于原业主的个人身份背景以及此次拍卖房产的缘由，也需要有所了解和谨慎考虑；第三，倘若房屋已被租借且在租约有效期内、同时又存在抵押贷款尚未偿还完毕的情况，那么您可能无法立即实现入住；最后，如果该物业尚需支付大量的维修费用或者拖欠税收款项，都可能增加您的负担。
根据以上内容，华律网律师从法律角度分析如下： 要看具体情况。 质保期内外墙脱落，由开发商来负责。 过了质保期的，可以使用维修基金。 要是没有交物业费，也没有维修基金的，则就由整栋楼的居民来承担。 如果需要赔偿，赔偿金也应该由所有的住户来平分。
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