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家庭婚姻关系变化引起的拆迁纠纷处理

来源:靳士海律师发表时间:2018年03月12日浏览:24044

房屋,在属于个人所有时,一般情况下,但是该个人所在的家庭共有。然而,家庭和社会一样,常会发生家庭婚姻关系的变化,由此产生房屋产权的争议。如这种争议发生在拆迁时,便可能形成拆迁纠纷,对此,法律做了相应的特别规定。

一 因婚姻关系变化引起的拆迁纠纷的处理原则

由于男女双方确立或丧失婚姻关系,在房屋的所有权和使用权方面就会发生相应的变化。我国法律规定,夫妻在夫妻关系存续期间所得的财产,除继续或赠与中的遗嘱和赠与合同以及双方的约定明确规定只属各自所有的外,均为夫妻共同财产。这就包括了用夫妻双方的所得或一方所得的工资、奖金、生产经营收益、继承或赠与所得财产购买的房屋或继承和受赠所得的房屋,一旦被拆迁,无论该房屋所有权证上的所有权人系一方姓名还是双方姓名,均为双方共同财产,有平等的处理权。在这个问题上,民间争议较大的是,双方收入悬殊较大,如一方系高收入人群,另一方下岗,而房屋所有权证以收入高的一方申领,往往会造成错觉,认为属收入高的一方所有,而忽视收入低的一方存在。依据我国婚姻法和相关司法解释,夫妻关系存续期间购买或建造的房产,至拆迁时一方死亡,另一方无疑至少取得一半以上的产权,在实践中,一半产权轻易认定,而一半以上的部分往往被忽略,而引发纠纷。我国法律规定了一系列的处理原则。

1.一般原则

结婚离婚引起的补偿权的争议,原则可由其自行协商,除损害其他产权人和未成年子女的权益外,拆迁人一般不予干预。有必要时,也只能做一些疏导工作。如双方协商不成,可由其中的一方起诉,然后按人民法院裁判订立房屋拆迁补偿协议或履行房屋拆迁补偿协议。

如因婚姻关系引起产权争议而影响拆迁整个进度的,拆迁人也可以按照城市房屋拆迁法的规定,申请房屋拆迁主管部门裁决,以加快拆迁的进度,并根据裁决及时为被拆迁人提供货币补偿和安顿用房和周转用房。如被拆迁人对裁决不服,而向法院起诉,拆迁人可一边应诉,另一边申请强制拆迁。补偿和安置问题留待法院生效裁判后再定。当然,假如时间许可且有协调可能,拆迁人可以以第三方的身份,努力劝导争议双方在公平、公正的原则上解决双方间的争端,尽快达成房屋拆迁补偿安置协议,甚至可以明确补偿安置的金额或安置办法,先拆迁,争议留被拆迁人之间慢慢解决。

2.详细规定

(1)在婚姻关系存续期间用一方复员、转业军人用所得的复员费购置的房产应以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值(年平均值是指将发放到军人名下的复员费、自立择业费等一次性费用总额按具体年限均分得出的数额,具体年限为人均寿命七十周岁与军人入伍的实际年龄的差额),所得数额为共同财产;如用一方从部队带回的医药生活补助费、伤亡保险金、伤残补助金购买的房产属复员、转业军人个人财产。

(2)夫妻分居两地分别所有治理、使用的房屋或以双方的共同财产购置的房屋,应属双方共同财产。如遇离婚,可归各自享有补偿安置的权利,但一方过多,相差悬殊的,可以用与差额相称的财产补偿另一方。

(3)由一方婚前承担、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一人名下的,应当认定为夫妻共同财产,离婚时遇上拆迁,双方共同享有补偿安置的权利。

(4)离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋拆迁补偿安置有争议,人民法院不判决房屋所有权的归属,但其取得的货币补偿的,按共同财产进行分割;如产权调换的,仍按实际情况判归当事人使用。

当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应认定为对自己子女的个人赠与,不作为共同财产,但父母表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母出资购房的,应视为对双方的赠与,但父母明确赠与一方的除外。

(5)夫妻共有的房屋,拆迁时离婚的尽可能采取货币补偿的方式。一方坚持选择产权调换的,应根据双方住房情况和照顾抚养子女或无过错方等原则给予产权调换,但分得房屋的一方应给予另一方相当于房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下,应照顾女方。

(6)婚前一方所有的房屋在婚后共同生活中自然毁损、消耗、灭失的,离婚时遇上拆迁,要求在现存的共有房屋中格外多占份额的,不予支持。如一方的房屋在婚前灭失获得补偿或变卖的价款用于婚后共同生活的,其要求在现存共有房屋中格外多占份额的,可视情况予以支持。

(7)婚前一方借款购置的房屋已转化为共同财产的,该借款应视为共同债务,如拆迁时离婚应在补偿金额中考虑偿还,原则上可由双方协商处理,协商不成可由人民法院依法析产,拆迁人再根据其析产的结果支付补偿金。

(8)夫妻双方离婚时遇拆迁,双方均要求产权调换的,如双方同意或者双方经济、住房条件、婚姻破裂责任基本相同的,可由其双方以竞价的方式确定新的产权人。未取得产权或使用权的一方可接受以竞价方式确定的经济补偿。

二 因继承引起的拆迁纠纷的处理原则

人有生便有死,由此引起家庭关系的变化,也可能引起房屋拆迁纠纷。《中华人民共和国继承法》第二条规定:"继承从被继承人死亡时开始。"根据这一规定,在拆迁活动中碰到房屋所有权人死亡的情况,继承人便依法享有被拆迁房屋的补偿权。城市房屋拆迁补偿安置协议只能与继承人签订。这里带来的困难,一是要明确谁是继承人,二是继承人往往是多个,还需明确他们各自的份额,一点也不能出现差错,否则就可能导致合同无效。原来已与被继承人订立的拆迁补偿安置协议履行完毕的,一般不会发生与拆迁人的纷争,但如果协议尚未履行或未全部履行的,被继承人的权利义务便由继承人承受,因此,必须依法来处理这一问题,了解和依据法律所确立的这些原则。

1.男女平等的原则

《中华人民共和国婚姻法》第二十四条规定:"夫妻有相互继承遗产的权利。"《中华人民共和国继承法》第九条规定:"继承权男女平等。"这些规定突出体现了我国法律公民面前一律平等的原则。

在实践中,由于几千年形成的重男轻女、男尊女卑的封建观念的影响,女人的社会地位低于男人,表现在城市房屋拆迁所有权的继承方式也是突出的。夫妻双方一方死亡的如是女方,男方对财产的继承基本上不会有问题,而如果死的是男方,女方的权利就容易受到干扰。

男女平等,不仅是夫妻之间继承的平等,还包括子女之间对父母遗留房屋的继承权平等。实际工作中,主要是已嫁的女儿的权益容易被忽视。如某市的拆迁项目,被拆迁房屋的所有人在合同订立后死亡,其子以继承人的身份来领取拆迁补偿金。领款时出示了户口,工作人员确认其父子关系后办理了领款手续。一个月后,死者的女儿找上门来了,因为早已出嫁,死者的户口本上无此女儿的名字。因此,引起了诉讼,虽然死者几个儿子及时退了一部分款给死者的女儿,但人家姐弟间不起诉,告的是拆迁人。拆迁人败诉,自然要承担诉讼费。假设死者的儿子领款后远走高飞,三两载不回来,还不知如何结果。因此,无论是继承人中的女儿,还是拆迁人对此都应及时主张权利,工作切不可粗心。

2.照顾弱者的原则

在房产拆迁补偿权的继承中,照顾弱者的原则得到充分体现,这是与现代社会法治和道德要求相一致的。主要体现在以下法律规定上:

第一,确立遗赠抚养协议的优先地位,使立遗赠人,绝大多数为老人的生养死葬问题有了保障,使他(她)们仍能安度晚年;

第二,对非继承人但是依赖被继承人抚养的缺乏劳动能力又没有生活来源的,可以分得适当的遗产,使这些弱者生活有了一定的保障;

第三,遗嘱继承不能剥夺缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承份额,否则遗嘱无效;

第四,分配遗产时,对生活有特别困难的缺乏劳动能力的继承人,应当照顾,可以多分;

第五,当死者遗产不足清偿债务,而又有老幼病残的继承人时,被拆迁房屋的补偿金应当优先用于照顾这些老幼病残的继承人,而不是优先还债。

3.权利和义务相一致的原则

在处理被拆迁房屋补偿权转移时,要坚持权利义务相一致的原则。对此,主要反映在两个方面:

一是承受拆迁补偿合同的权利义务时,义务跟着权利走,谁承受权利,就要承担相应的义务。例如,被拆迁房屋的所有人死亡,其配偶享受了产权调换房屋的所有权,就必须承担该被拆迁房屋按时搬迁的义务。其子女如对补偿权有争议,应由其负责解决。如承担不了相应的义务,其权利的承受则需要法律的有力支持。

二是在分配被拆迁房屋补偿权时,除了确需照顾的弱者之外,原则上继承人之间应是多尽义务多分,少尽义务少分,不尽义务不分。突出的规定是对继承人丧失继承权的法律规定。

《中华人民共和国继承法》第七条:"继承人有下列行为之一的,丧失继承权:

(1)故意杀害被继承人的;

(2)为争夺遗产而杀害其他继承人的;

(3)遗弃被继承人的,或者虐待被继承人情节严峻的;

(4)伪造、篡改或者销毁遗嘱,情节严重的。"

拆迁人和被拆迁人的继承人在订立房屋拆迁补偿合同和履行合同义务时,对此权利义务的规定应当事先知晓,避免不必要的返工。

4.互谅互让、和睦团结的原则

《中华人民共和国继承法》第十五条规定:"继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神,协商处理继承问题。遗产分割的时间,办法和份额,由继承人协商确定。协商不成的,可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。"

对城市房屋拆迁活动中的被拆迁房屋的补偿权的继承,继承人之间应当按照法律规定,本着互谅互让、和睦团结精神协商形成一致意见后,再与拆迁人订立或履行合同,这样做有利于拆迁活动的顺利进行。

对继承人的协商,拆迁人一般不干预,但方便时可从旁协助。如提供协商地点、提供资料、提出参考的补偿安置方案等等。这样做的目的是为了加快拆迁进度,同时又有利于继承人之间的团结。

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