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借名买房协议律师评析一件借名买房合同纠纷案件

来源:靳双权律师发表时间:2015年11月06日浏览:3447

为保护当事人隐私及避免不必要纷争,以下当事人信息均使用化名。

本文原创,转载请注明出处。

案件介绍

2006年年底,李克明因住房拆迁获得了购买北京昌平区房屋的机会,张哲吉和李克明是多年的好友,当时张哲吉有意购买经适房,遂找到李克明希望他能将购买经适房的机会让给自己,李克明再三考虑后,同意转让并协助张哲吉购买昌平区1121号的房屋;双方约定由李克明出面签署合同,张哲吉承担全部出资。

2007年3月17日,李克明作为买受人与北京富民公司签订了《北京市商品房预售合同》,约定将601号(以下简称涉案房屋)出卖给李克明,该房屋的性质为经济适用住房,房屋总价款为34万元。同年5月29日,李克明委托佟办理购买涉案房屋的相关手续,如房屋所有权证、国有土地使用权证等,并于当日进行了公正。

后来李克明、张哲吉签订了《房屋产权转让协议书》,该协议约定张哲吉另行支付李克明22万元的房屋转让费,李克明承诺在在该房产具备上市过户转让条件后一个月内无条件配合办理过户手续,过户手续由张哲吉承担。该协议签订后,张哲吉按协议约定交付了22万元的转让金于李克明,李克明出具该款项收条。期间,房屋所有权证系张哲吉手中持有。

2014年8月,该房具备上市条件后,张哲吉找到李克明多次要求过户,但双方就过户事宜均为达成一致。而李克明私自将房产证挂失,并申领新房产证。

得知此事的张哲吉十分生气,一怒之下将李克明起诉至法院,要求法院判令李克明配合其办理涉案房屋的过户登记手续。法院依法对案件进行了受理。

审判结果:

一审法院经审理后判决:李克明于判决生效之日起七日内配合张哲吉就位于北京市昌平区1121号房屋办理房屋百年更登记手续,登记至张哲吉名下。

一审判决后,被告李克明不服一审判决,上诉至二审法院,二审法院经审理后认为一审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决驳回了李克明的上诉请求,并维持原判。

资深房地产专业律师靳双权专业法理分析:

本案是关于借名买房的一起典型案例。靳双权律师就本案的案情及案件难点作出如下分析。

首先,我们先来了解一下本案所涉及的相关法律规定。

一、我国《合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”

本案中,双方所签订的《房屋产权转让协议书》并未违反有关法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益,且该房屋为2008年4月11日以前签订原始购房合同购买的经济适用房,在发生纠纷时已经符合上市要求,故该协议有效。

二、《合同法》第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务,当事人应当遵循诚实守信原则,根据合同的性质,目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案原告张哲吉在签订《房屋产权转让协议书》后便交付了被告李克明22万元房屋转让费,已经尽到了自己的义务,而被告在涉诉房屋已经符合上市条件后并未积极履行自己的义务,已经构成违约,所以李克明应当就自己未履行合同义务承担相应的违约责任。而本案原告所提诉求为要求被告配合自己办理房屋过户手续,因而适合继续履行,即配合原告办理房屋过户登记手续。

综上所述,法院判处被告履行自己的合同义务是正确的。

靳双权律师说,经济适用住房分为申请取得和拆迁取得,在司法实践中,大多数借名买房关系被法院认定无效系双方买卖的房屋为申请取得的经适房,大多数情况下,借名人看到房屋升值后,单方面撕毁契约的情况居高不下,很多时候很多实际出资人被迫维权,造成了自己合法权益的损失,为此,靳双权律师作为一位执业十年的资深房地产律师提醒各位当事人,在发生了房产诉争后,一定要寻找一位经验丰富的房地产律师,以此来保障自己的合法权益不受侵害。

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