为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。

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案件介绍：

2010年5月11日，白炽樊与某房地产开发公司签订了三份《商品房买卖合同》，双方约定某房地产开发公司将其开发的801号、802号、803号房屋分别以一百三十六万元、九十三万元、二百一十万元，总计四百三十九万元的价格卖给白炽樊，白炽樊一次性付清全部房价款。该房地产开发公司应在2011年11月22日前将三套房屋交付给白炽樊使用，房地产开发公司为白炽樊代办房屋所有权证。

白炽樊与该房地产开发公司的房屋买卖合同中第十二条第五项约定，自合同签订起三十日内，由某房地产开发公司负责办理备案登记。2011年4月11日，白炽樊将三套房款总计四百三十九万元支付给该房地产开发公司。11月4日，白炽樊向房地产开发公司交纳了上述三套房屋的配套费、维修基金、产权登记的契税等十九万九千元。12月1日，房地产开发公司将该房屋交付给了白炽樊使用。房屋交付后，白炽樊对上述的房屋进行了装修并使用至今。

2014年3月，白炽樊在向房地产开发公司了解办理该房屋产权证的进程时，得知某房地产开发公司与第二被告徐某于2013年11月9日签订了《商品房屋买卖合同》，某房地产开发公司将上述三套房屋分别以八十七万元、五十八万元、一百三十四万元(合计二百七十九万元)的价格将上述三房屋再次出售给徐某，随后进行登记备案。另外，该房地产开发公司又将商业广场早已卖给其他人的另外十几套房屋在同一天卖给了第二被告徐某，并进行了登记备案。为此，白炽樊向法院起诉，请求确认被告某房地产开发公司与被告徐某签订的《商品房屋买卖合同》无效，白炽樊与被告某房地产开发公司签订的《商品房购买合同》有效。

意见分歧：

本案在庭审中出现了两种观点分歧：

第一种观点认为，备案登记属于行政管理，该登记不具有准物权的效力，应按照缔约目的，来判断是否存在欺诈，是否有损他人合法权益，之后按公平合理等原则确认合同的效力。鉴于本案白炽樊先订立合同，支付的价款明显高于第二份合同，并实际占有使用该房屋，故应判决确认白炽樊与房地产公司签订的合同有效，而第二份合同无效。

第二种观点认为，本案第二份签订的商品房买卖合同有效，主要是后签订的合同经过政府不动产登记机构的备案登记，具有准物权的效力。同时，在没有按照物权法规定开展预告登记的城市，备案登记作为商品房预售阶段的唯一登记，应认定为准物权登记，具有排他性。因此，应当认定经过备案登记的第二份合同有效，驳回白炽樊诉讼请求。

房屋买卖纠纷律师靳双权案件点评：

靳双权律师同意第一种意见。

商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉的问题，适用法律较为复杂，有的购房者在购房时花去毕生的积蓄，甚至还要贷款，故而争议较大。

正确处理该类案件，涉及到对商品房买卖合同备案登记法律性质的正确认定。我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，物权法对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。针对该条规定，从全国行政机关执行的情况来看，只有部分城市取消商品房买卖合同备案登记，直接进行预售登记(即预告登记)，不少城市要先进行备案登记，再进行预售登记，有的城市甚至没有开展预售登记。备案登记所依据的是《城市房地产管理法》，申请的主体是开发商;而物权法并没有规定备案登记。根据物权法定原则，备案登记不具有准物权的效力，应当认定其为行政管理的范围。故本案应根据《合同法》来确认合同的效力。

透过本案的复杂的案情，我们发现一个问题：在没有办理预告登记的地方如何保护购房者合法权益?靳双权律师认为，首先，应正确认定备案登记的法律性质;其次，注重审查当事人的缔约目的，综合当事人是否存在恶意以及占有使用房屋的现状，然后根据公平合理等原则谨慎处理;最后，各地房屋管理部门应贯彻落实好我国物权法及关于不动产登记的登记管理制度，尽快开展预告登记，对逾期不登记的予以处罚、警示等，以规范房地产市场的管理，减少类似纠纷的发生。

靳双权律师认为，当下社会陷入的是一种金钱至上，膜拜金钱的风气，在如此风气之下，难免会有少数人不顾亲情、道德、道义，再加上现在违约成本较低，国民法律意识淡薄，很多人宁可违约也不履行约定的义务，导致很多守约人的利益损失，为维权投入了大量的精力、金钱，因此，靳双权律师建议各位当事人，发生了房产诉争不要慌张，拿着具有关联的证据找到资深的房地产律师才是确保自身合法权益不受侵害的胜诉之道。