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一房数卖,谁才是房屋主人

导读

“一房数卖”,也称房屋多重买卖,是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同,分别出售给数个买受人的行为。

概念解读

一房数卖是指,买卖双方签订房屋买卖合同后,房产过户前,卖方将房产再次转卖给他人(第三人)的行为。卖方的一房二卖的行为,通常是想要但方面解除合同,或者想通过一房多卖套取资金甚至诈骗钱财等。

解决方法

房子只有一个,一房数卖后,房子究竟归谁呢?

1. 产权是否登记

物权法》规定,不动产的所有权以登记(登记主义)来确定其归属。所以在多个房屋买卖合同中,不管房屋买卖合同签订的先后顺序,只要进行了房产登记的买方,就取得了房屋产权。

例外:如果买卖双方恶意串通的,则办理过户的买方则会被认定为合同无效,过户登记也不受保护。

如何判断是否有恶意串通,通常要从卖方与已过户买方有无亲友关系、是否有真实付款的交易记录、合同价款是否明显低于市场价、是否有证据证明已过户的买方在交易时已明知之前已有交易在进行等。

2.谁先合法占有

如果在数个房屋买卖中,买方均未办理房产登记的,但是有买方已经合法占有了房屋的,那优先合法占有的买方,取得房屋产权。

3.综合考虑

如果数个买方均为办理房屋过户登记,也没有合法占有房屋的,则需要综合考虑因素:合同签订成立顺序、实际付款顺序等,公平合理地予以认定。

ps:没有取得房屋的善意第三人,可以追究卖方的违约责任,并要求卖方赔偿损失。

参考案例

房地产开发商企业甲急着将某住宅区的最后一套别墅卖出去,于是打电话给乙丙丁。第二天,甲和乙签订买卖合同并交付了别墅,乙支付了全部房款,但没有办理产权变更登记。第三天,甲与不知情的并签订了买卖合同并办理了产权变更登记。第四天,甲与不知情的丁也签订了房屋买卖合同。随后,甲乙丙丁产生房屋纠纷,遂向法院起诉。

法院经过审理认为,甲分别与乙丙丁签订房屋合同均有效,买方丙办理了房产变更登记,取得房屋产权。甲应退还乙丙的房款,并赔偿相应的损失。

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十条  买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

法律攻略

  • 1.起诉状正本一份,并按被告的人数提交副本;  

    2.当事人主体资格的证明(包括原告、被告和第三人等);  

    3.本院具有管辖权的证据(如被告户口不在宝安,须提交被告在宝安居住一年以上的证明,该证明由派出所或居委会出具);  

    4.其他证据。  

  • 房产纠纷的管辖法院

    第一, 当事人之间有约定管辖的法院

    ① 约定管辖明确,且约定管辖具有排他性,案件由约定管辖的法院管辖;

    ② 约定管辖明确,但约定管辖不具有排他性,案件由当事人选择约定管辖或法定管辖;

    ③ 约定管辖不明确,则案件适用法定管辖情形;

    第二, 合同没有约定管辖法院或约定不符合法律要求的

    ①被告地法院管辖;

    ②合同履行地法院管辖;

  • 房产纠纷中,通常是因双方所签订的合同所产生。

    第一, 当事人之间有约定管辖的法院

    ① 约定管辖明确,且约定管辖具有排他性,案件由约定管辖的法院管辖;

    ② 约定管辖明确,但约定管辖不具有排他性,案件由当事人选择约定管辖或法定管辖;

    ③ 约定管辖不明确,则案件适用法定管辖情形;

    第二, 合同没有约定管辖法院或约定不符合法律要求的

    ①被告地法院管辖;

    ②合同履行地法院管辖;

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