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境外人士购房风波

时间:2015-11-13  |  作者:韩文超  |  浏览:1172

境外人士违反建设部等六部委共同下发的意见,签订的房屋买卖合同效力怎么样呢?双方的损失又会如何处理呢?张付杰律师按:建设部等六部委共同下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》关于限购规定,属于部门规章或者规范文件,不属于法律或者行政法规的强制性规定,并不必然导致买卖合同无效,但因违反上述规定,导致买受人取得系争房屋的合同目的无法达到,在合同无法实际履行的情况下,买受人是有权解除合同的。

境外人士违反建设部等六部委共同下发的意见,签订的房屋买卖合同效力怎么样呢?双方的损失又会如何处理呢?张付杰律师按:建设部等六部委共同下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》关于限购规定,属于部门规章或者规范文件,不属于法律或者行政法规的强制性规定,并不必然导致买卖合同无效,但因违反上述规定,导致买受人取得系争房屋的合同目的无法达到,在合同无法实际履行的情况下,买受人是有权解除合同的。

【基本案情】

2010年5月份,在香港工作的美籍公民李莫出具境外个人购房自住承诺书,通过房产中介在上海购买黄某的房屋。根据房产中介公司的要求,李某出具了一份承诺书“保证上列所购商品房用于本人及家属的居住,并自觉遵守中国政府《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的有关规定,如有违反,愿承担由此产生的一切法律责任及经济责任”。随后,李某依《居间合同》约定,支付给黄某定金50万元,其中房产中介暂时保管40万元。办理相关过户手续时,房管局告知李某,称“按照六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,李某不得在中国境内购房。”李某遂向法院起诉,要求解除居间合同,并返还50万元定金。

【律师分析】

1、居间协议能否解除?

律师认为:李某与房产中介、黄某签订的房地产买卖居间合同是三方的真实意思表示,合同的目的是系争房屋可以正常交易,但,根据六部委的《意见》“境外机构在境内设立分支机构和在境内学习时间超过1年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房;在境内没有设立分支代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人,不得购买商品房”的规定,李某作为美籍公民,其工作地点在香港,是不具备购房条件的,李某承诺其了解《意见》内容,并不代表居间协议能够实际履行,即使李某与黄某间签订了房地产买卖合同,双方仍不能办理系争房屋的过户手续。而,房产中介和黄某也不能提供证据证明李某具备相应的购房条件。因此,居间协议的合同目的不能实现,依法应当予以解除。

2、未能签订房地产买卖合同是否构成违约?

律师认为:李某、房产中介、黄某签订居间协议时,对该种后果均应知晓,故对无法办理过户三方均有责任,特别是作为中介方的房产中介,应当充分提醒买卖双方交易风险,审核双方的交易主体资格,而不仅仅是要求客户承诺,否则责任自负。李某签订房地产买卖合同是为了取得系争房屋的产权,在该目的无法达到的情况下,李某未与黄某签订房地产买卖合同并不构成违约,房产中介和黄某应返还李某支付的50万元定金。

  • 作者:韩文超律师 [上海-虹口区]
  • 专长:毒品犯罪 房产纠纷 合同纠纷 离婚 婚姻家庭
  • 律所:上海众华律师事务所
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